發布時間：2018/10/18 點擊數：4175
▎1、文旅的發展現狀及趨勢，何種情況下才適合做輕資產的模式。
答：文旅的發展現狀及趨勢上期已經談到了，總體上來說，雖然經濟下行，但是文旅發展的趨勢是一個放緩的趨勢，并不是下行趨勢，還在不斷地發展。
輕資產的模式從整個文旅項目上來說，一直是我們在推崇的，但是輕資產的弊病在于它的效益化、品牌化，或者是說在短期之內客流層面上很難實現一個比較好的預期。輕資產模式是一個逐漸孵化的過程，周期會拉得很長。但是輕資產好處在于可以輔助其它一些重資產。
輕資產模式什么時候時候適合呢？如果周邊有其他的重資產項目投資的時候，那么輕資產運作是合適的，比如說現在國內經常提到的“文旅地產 ”。其實我理解文旅地產是不存在的，文旅跟地產是兩件事，文旅是文旅，地產是地產。但是把文旅跟地產放在一起的時候，可以用文旅輕資產的模式來進行一個地產的溢價。這個是現在很多企業在做的事情，其實文旅并無所謂回收不回收，因為都知道文旅回收周期太長，也不對文旅做預期的回收，反而更多是便民、公益、造福等。因為文旅的消費力是非常低的，消費能夠養活運營團隊就可以了。資產收益更多的是從重資產而來，所以輕資產模式更適合結合重資產，純輕資產做的話，比較難做。
▎2、目前中國文旅項目運作的成功經驗及優秀團隊有哪些？
答：中國文旅的運作成功經驗，一類是景區類，國家5A景區做的比較出名的，例如故宮，長城，黃山等知名景區，這些景區在運作層面上還是不錯的。當然我們現在也看到很多問題，大家都覺得長城人很多，管制有問題，但是我們要知道，長城每天的人流量如此之大，國外的預防能力都做不到，我們在不出安全的事故的情況下還能做好是很不容易的。
另外一類就是小鎮，比如烏鎮、古北水鎮、拈花灣等。至于團隊，大地風景做得還不錯，從前端到后端是全套考慮的。從前面的策劃到規劃一直到后邊的目的地運營，這一套體系做下來還是比較到位的。
▎3、文旅項目雷同化的突破以及運營盈利的模式
答：我們一直在講雷同化突破，卻一直在做雷同化的事情。什么原因呢？我認為和中國式思維有關系。中國人看重歷史，國外重視邏輯。關于國內與國外的運營方式我認為就像中醫跟西醫。
西醫是研究藥里邊有哪些內容能夠把病治好，然后針對哪個細菌，哪個元素，只要把這些元素組合在一起，通過不同的組合，再通過臨床試驗，真的能治病，于是就出了西藥。中藥則不是，中藥是這個藥治好過多少個人，治好過哪一類病，哪一類病和這個病是有關系的，通過這個數據收集和歷史資料的收集所產生的一個結果，之后每一次只要在這個歷史數據上進行疊加和修正，結果就會越來越好。
所以中國景區的雷同有一個大的問題是在哪？因為我也面對過很多的投資者和開發者，他們在開發的時候，更愿意相信自己的眼睛。就是我看到哪個景區真成功了，而不是你告訴我，你的這套邏輯有多可行。這個其實是一個思維方式的轉變，我不能說哪一個一定好，哪一個一定不好，其實這種雷同的景區，它的產品從某種意義上來說是在變化，但其實核心的內容一直都是雷同的。如果要想突破的話，好的辦法就是去說服投資人，告訴他你的邏輯是可行的，恰好這個投資人又相信你的邏輯，于是就能夠出現這種非雷同。這種案例也不是沒有，但是相對會比較少。或者是找到一些有開發經驗的人，他更愿意相信一些邏輯，他認為這個東西是沒有問題。
盈利模式的層面上，文旅的盈利模式有幾種,一種是估值收益，估值收益相當于股權。很多景區在打造的時候，花了十個億，十個億做起來之后，有大量的人進來，十年的門票沒賣出去，景區的估值已經達到100億，所以只要招一個股東進來，十個億買景區10%的股份，還有90%的股份和一個景區，這是一種收益方式。
第二種是地產模式，就是我有貨值，貨值就是可售賣產品，地產也好，資源也好，或者做一個漂流的項目，又或者做一個纜車項目，纜車做完了之后再賣出去，這也是一種收益方式。
第三種是銷售型。就是賣門票，二次消費。其實這三種模式相比來說各有取舍，有的風險較大，比如估值做不起來，那可能整個就都砸進去了。地產模式短平快，但是收益要想擴大到很大層面的話，相對較難。因為整個貨之前都賣出去了，是瞬時收益。長久收益可能到十年，現在我也跟一些房地產開發商在聊，他們說我十年前要是有一棟樓，現在得多富有，但是十年前的時候就覺得已經很賺錢了，沒想到十年后還能漲成這樣，所以長期收益肯定受影響。做門票經濟和二消的，短期收益會比較多。其實做景區的時候，有時候租土地，說土地流轉沒有買土地，其實很多資源還是在升值的。包括城市建設配套，做完之后，這個場地還是在升值，所以這也是一種模式。總體來說，文旅層面有以上這三種盈利模式。
▎4、旅游+地產結合的模式還能不能繼續？不能的話，應該如何解決旅游項目資金投入大，回報周期又很長的問題？
答：國家對旅游項目去房地產化這個要求越來越嚴格，這個是對的。其實這是兩個邏輯，先說旅游+地產，不說旅游地產，以前旅游+地產的打法，是房地產開發商在拿旅游項目的時候，真正的目的不是做旅游，或者說目的不完全是做旅游，現在也不是，但兩個思維方式是不同的。
先說第一種，國家之所以出這個政策，是因為有很多的房地產開發商為了取得土地而曲線救國，就是告訴政府，這個項目上要投資多大的文旅項目，然后有些地方政府考慮到政績，考慮到一些便民的可能性，認為在做這個事情的時候，有個游樂園，有個老百姓消費的場所，于是就允許建這塊房地產，以前是拿旅游去套地產的，是套土地用的。后套到土地了，房地產就開發，房子賣了就賺錢，這是以前的模式。
現在如果國家把這兩個剝離了，你的旅游歸旅游，你的地產歸地產，兩者不影響。為什么不影響？我現在手頭就有很多的開發商，他還在那做，因為以前他是為了拿地而投的文旅項目。現在不是，現在是地產還按地產拿，文旅還按文旅拿，不是因為文旅去拿地產，地產本身就能拿下，但是地產拿下來會有問題，比如市政配套跟不上，場地環境跟不上，老百姓認可度跟不上，土地溢價是沒有的。但是旁邊放一個文旅項目的時候，政府會考慮到老百姓的消費，還有它的IP和品牌價值，那可能會配套一系列資源。換句話說，國家的資金也就因為文旅項目吸納到這個文旅場地周邊了。
那在這種情況下，文旅創建之后，很多人去了，大家就不覺得地方偏僻了。不覺得偏僻了，周圍的房價就會上來。很明顯的例子就是古北水鎮，以前密云的房價還是很低的，但是古北水鎮項目進去之后，周邊不要說房價了，周邊的旅游景點，包括一些民宿、農家樂價錢都漲了起來。以前是用文旅來拿地。現在是用文旅來“升地”，提升溢價。這是兩個方式，但是文旅+地產還是可以去做的，所以資金的這種大投入，就像我說的，其實現在地產開發商做文旅的大投入也有，其實大投入可能有大效益，品牌等各方面都做的比較大，所以房地產收益的溢價值也會比較高。
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